Tokens Imobiliários: As pessoas agora podem comprar um "shard" de uma propriedade comprando tokens NFT. Mas isso é tudo o que parece? O CEO da Real Fund Tokens , José García Caballero , explica por que isso é uma boa e uma má ideia.
A promessa de valor oferecida pela tokenização de qualquer tipo de ativo real é muito suculenta para deixar passar. E se aplicarmos ao setor imobiliário, oferecer “pedaços” de imóveis seria uma indústria enorme.
Mas vamos começar do início, lembrando alguns conceitos básicos.
Tokenizar é emitir, usando uma blockchain, arquivos digitais que representam ativos reais.
Quais são os benefícios da tokenização de ativos reais?
– Tokens substituem certificados em papel.
– Pode ser dividido em pequenas porções do bem.
– Um único documento pessoal.
– Possíveis estratégias de saída para o investidor.
– Facilidade de emissão e aquisição de tokens representativos do título.
– Liquidez do ativo.
– Facilidade de transmissão para mercados secundários.
Qualquer pessoa que realmente entenda o que é um token pode duvidar dos benefícios de usá-lo. O futuro de investir em ativos reais está na tokenização, não tenho dúvidas.
Mas vamos à questão que nos trouxe até aqui: a tokenização de ativos imobiliários.
Imobiliário: é possível tokenizá-lo?
Como todos sabemos, um ativo imobiliário pode ser um apartamento, um edifício de escritórios, um espaço comercial, um metro quadrado de armazém industrial ou um terreno.
A declaração comercial para "vamos tokenizar ativos imobiliários" é a mais comum, mas esses ativos são tokenizados? A resposta é não.
Não conheço nenhum projeto imobiliário em que a própria propriedade tenha sido tokenizada.
Qual é o motivo? Muito simples: na maioria dos países existe um registo predial, que regista, com segurança jurídica, a existência dos imóveis e quem os possui.
Até agora, esses registros não aceitam a existência desses tokens como um meio válido de representar a propriedade. Portanto, poderíamos teoricamente emitir um NFT (token não fungível, ideal para representar um ativo imobiliário) representando um apartamento em um prédio.
Pode ter a documentação correspondente creditando-a incluída no token como metadados. Isso significa que criaremos um segundo registro da existência dessa propriedade. O titular do token, ao seu nascimento, seria o proprietário daquele imóvel, e poderíamos corroborar essa informação, inclusive no registro predial do local onde se encontra aquele apartamento.
Agora, o proprietário do imóvel passa o token para um comprador que, tecnicamente, é o novo proprietário do imóvel. No entanto, esta transmissão não tem acesso ao registo predial, onde continuará a aparecer como o proprietário que cunhou o NFT.
Tokens imobiliários: registro duplo
Há, portanto, um duplo registro que inevitavelmente acarreta insegurança jurídica para o titular deste NFT. Neste momento, a forma juridicamente mais eficaz de provar a titularidade de um imóvel é o registo predial.
Pode ter havido transmissões de boa-fé da propriedade por meio da venda do NFT. E que o atual detentor do token (ou seja, o último que pagou pelo token) descobriu que sua casa foi apreendida… pela Receita Federal, por exemplo. Talvez isso se deva a uma dívida não paga do primeiro detentor de NFT.
É verdade que você poderia ir ao juiz para explicar que você tem o NFT, que é um terceiro de boa-fé. Mas quem iria querer entrar nessa confusão?
Portanto, empresas que dizem “tokenizamos ativos imobiliários” ou “primeiro apartamento representado por um NFT comercializado na Flórida” não estão dizendo a verdade.
Se sim, então o que está sendo tokenizado? Basicamente duas coisas:
• As ações ou participações de uma empresa proprietária de uma propriedade.
• Dívida vinculada a um imóvel.
É aconselhável investir em tokens imobiliários?
Um ativo imobiliário é, por definição, um gerador de renda de aluguel e/ou lucros (ou não) para ganhos de capital sobre o seu valor. Possuir um desses tokens lhe dá direitos econômicos (juros, dividendos) sobre os frutos da existência da propriedade, mas não a propriedade dela.
Portanto, os ativos imobiliários não são tokenizados, não importa quantas empresas do setor façam essa reivindicação.
Se nossos tokens representam ações ou dívidas, as características do investimento são substancialmente diferentes daquelas da propriedade. Se possuímos ações de uma empresa, existe o risco corporativo de exploração do imóvel, além disso, devemos aceitar o fato de sermos acionistas minoritários de uma empresa e, portanto, estaremos à mercê do que os diretores das empresa e os acionistas querem fazer. Em caso de dívida, o risco é claro: somos responsáveis pela dívida em caso de não pagamento.
A pessoa que compra tokens de imóveis (não imobiliários) deve estar totalmente informada sobre o que está comprando. E comumente, isso não está acontecendo.
Tokens imobiliários: não por enquanto.
Escrevo esta peça da Espanha. Aqui, o investimento em ações ou participação representada por tokens, em qualquer setor, atualmente tem sérios limites em termos de transmissibilidade. Então, por enquanto, em geral, eu não recomendo.
Existem outras formas de investir em frações de imóveis. Estes incluem plataformas de financiamento participativo ou crowdfunding ou veículos mais tradicionais, como fundos de investimento imobiliário.
No crowdfunding imobiliário, uma camada de blockchain é colocada na forma de tokenização, para que agregue mais benefícios e melhore o financiamento participativo. Não tenho dúvidas de que, à medida que a adoção (e a legislação) evolui, o crowdfunding e a tokenização andam de mãos dadas.
Algo que temos aqui na Espanha se chama Socimi. Em inglês é um fundo de investimento imobiliário. É uma ferramenta tradicional de investimento imobiliário. Alguns dizem que são mais seguros e líquidos, se isso for verdade, por que investir em tokens?
Tokenização versus investimento tradicional
A Socimi é uma sociedade cotada em mercados regulamentados onde o preço da ação depende – entre outras coisas – do valor e rendimento dos imóveis em que investe. Simplificando, eles têm vantagens fiscais suculentas.
Aqui está o problema. A tokenização permite que você invista NESTA empresa, NESTA propriedade, NESTA rua e cidade. O comprador sente afinidade com o investimento e a empresa patrocinadora.
Ao contrário. é difícil sentir-se parte de uma comunidade ao investir na SOCIMI. Investir em um Socimi é como investir em um banco: você não sabe o que eles estão fazendo ou no que estão investindo. Sim, sabemos o que os gerentes e diretores ganham. Li os relatórios anuais e os relatórios de avaliação de vários Socimis.
Pode-se supor que a Socimis tem menos risco do que investir em tokens representando projetos imobiliários. É como dizer que correm menos riscos do que uma plataforma de crowdlending porque oferece mais garantias. Mas lembremos que as ações da maior Socimi da Espanha caíram 50% em 2020. Certamente muitos investidores sofreram sérias perdas. Não vi artigos na imprensa que alertassem para o sério risco de investir neles.
A necessidade da comunidade
Não tenho objeções à existência dessas empresas; têm vantagens fiscais. Mas há uma geração crescente e próspera que não quer produtos embalados de bancos ou fundos imobiliários. Eles querem produtos que eles entendem. Eles querem participar via DAO, telegram ou canais de discórdia e se sentir parte de uma comunidade.
Escusado será dizer que qualquer investidor token responsável deve fazer uma boa análise da equação rentabilidade / risco / liquidez e manter critérios de diversificação adequados (produto, geográfico, empresa …) para limitar possíveis perdas.
Então, a questão em termos de risco não está em qual veículo de investimento imobiliário você quer entrar, se é token ou não. Mas você deve entender o negócio, os retornos e os riscos que irá incorrer e, após analisá-los, tomar uma decisão racional.
Em um mundo ideal, os tokens são a representação digital de um negócio imobiliário. Esse negócio pode ser bom ou ruim, mas pode melhorar o investimento introduzindo os benefícios de operar em uma blockchain.
A tokenização do valor gerado pelos projetos imobiliários está em um momento de germinação. É uma tendência imparável, que sem dúvida irá revolucionar a forma como se investe no imobiliário.
No futuro, a esperança é que a tokenização proporcione uma forma mais democrática de comprar imóveis, com maior transparência e liquidez.
Sobre o autor
Jose Garcia Caballero é o fundador e CEO da RealFund . Ele é economista e especialista em imóveis, e tem interesse em criptomoedas, blockchain e transformação digital.
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O post Tokens imobiliários: você deve comprá-los? Sim e Não. Aqui está o porquê. apareceu pela primeira vez no BeInCrypto .