A sustentabilidade financeira da compra de casa entrou em colapso em muitos países, devido ao aumento das taxas de juro das hipotecas, que em muitos casos triplicaram face a 2021. Por outro lado, o sector está sujeito a tendências seculares destinadas a transformá-lo para sempre. . Análise de Giambattista Chiarelli, Chefe Institucional da Pictet Asset Management
As políticas monetárias restritivas provocaram um rápido aumento das taxas de juro na Europa, que passaram de negativas para 4,50% em menos de 18 meses. Um aumento que teve grande impacto nas novas hipotecas imobiliárias, mas que ainda não foi transferido para a generalidade do mercado imobiliário. O imobiliário está normalmente entre os últimos setores a reagir aos choques económicos e tem sido até agora apoiado por preços e retornos em constante aumento. No entanto, o anterior ambiente favorável para todos os segmentos deste mercado parece ter terminado e esperamos que seja seguido por um período de maior incerteza. Em particular, os retornos imobiliários na próxima década provavelmente registarão uma maior dispersão, o que também deverá proporcionar maiores oportunidades de geração de valor a nível global.
Mudanças seculares para o setor imobiliário
Para além do aspecto económico ligado às taxas, o sector está imerso numa série de mudanças seculares que dependem da tecnologia, da demografia e da transição verde. Sem considerar que os novos hábitos de trabalho desencadeados pela pandemia provaram ser duradouros, embora as preferências sejam diferentes de país para país. Neste contexto acreditamos que a adopção de uma estratégia de Valor Acrescentado apresenta as melhores perspectivas para os investidores institucionais. “Comprar, consertar, vender” é a premissa geral de uma abordagem de valor agregado que é inerentemente de maior risco, com retornos que dependem principalmente do crescimento do valor do ativo obtido através de uma gestão altamente ativa. O objectivo desta estratégia é transformar o activo imobiliário num produto Core/Core Plus, uma vez estabilizados os fluxos de caixa de aluguer e garantido valor adicional ao imóvel.
O contexto geral: o mercado imobiliário italiano e europeu
No segundo trimestre de 2023, o observatório do mercado imobiliário da Agência Fiscal apresenta uma tendência negativa pelo terceiro trimestre consecutivo: as vendas caíram 16%, em comparação com o mesmo período do ano anterior, enquanto as do novo ano caíram reduzidas globalmente em até 40,9%, registrando uma extensão dos prazos de vendas de 5,5 para 5,8 meses. Esta contracção decorre directamente da subida das taxas de juro do crédito à habitação, que quase duplicaram num ano e hoje se situam em 4,31%; não é por acaso que a procura de hipotecas caiu 33%. A sustentabilidade financeira da compra de uma casa entrou efetivamente em colapso em muitos países, devido ao aumento das taxas hipotecárias, que triplicaram em relação a 2021; descida que ainda não atingiu o fundo. Por outro lado, uma crise imobiliária cria, tal como qualquer crise, também oportunidades de compra interessantes para os investidores.
A estratégia de valor agregado
O atual contexto do mercado residencial é ideal para implementar uma abordagem de investimento com valor acrescentado. Em particular, as propriedades mais adequadas a uma estratégia de valor acrescentado são geralmente mal geridas, têm problemas de desocupação ou atrasos e lacunas na manutenção. Além disso, dado o cenário económico, o proprietário poderá ter problemas para refinanciar a dívida e/ou ser obrigado a vender ativos com desconto no mercado secundário, acabando por ser um vendedor em dificuldades. Uma vez identificada a propriedade 'problema', o investidor empreende um programa completo de reestruturação do ativo, uma verdadeira mudança estratégica, visando a obtenção do máximo valor. O objetivo final é sair do investimento quando o imóvel estiver totalmente estabilizado e o seu valor aumentar significativamente.
Vale a pena sublinhar que tal abordagem também apresenta riscos. O sucesso da estratégia depende, de facto, da capacidade do investidor em resolver de forma eficaz e rápida os problemas identificados e de conseguir gerar um aumento no valor do imóvel num curto espaço de tempo. Se a execução falhar, existe um perigo real de ter de vender o ativo com um resultado globalmente negativo. Isto realça o delicado equilíbrio entre risco e retorno inerente à estratégia de valor acrescentado. Hoje, as oportunidades de investimento no sector imobiliário estão a expandir-se, à medida que a procura dos utilizadores finais também está a mudar. Por um lado, de facto, assistimos a um aumento na procura de edifícios comerciais e residenciais mais eficientes e ecológicos, enquanto, por outro, as novas tecnologias estão a levar as pessoas a desejarem ambientes de vida e de trabalho cada vez mais híbridos. Neste cenário em mudança, as carteiras imobiliárias de valor acrescentado oferecem, sem dúvida, uma forma de capitalizar estas oportunidades. Na verdade, estes investimentos não só beneficiam de arrendamentos seguros e de longo prazo, mas também oferecem o potencial para aumentar os retornos através da renovação, reposicionamento ou redesenvolvimento de edifícios.
Novas oportunidades no setor imobiliário: da ecologização à nova sociabilidade
A crescente ênfase em certificações de sustentabilidade como BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) e LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) criou um prémio verde notável no mercado imobiliário europeu, particularmente nos segmentos de imóveis de escritórios e residenciais, mas também na logística e no setor hoteleiro.
O setor imobiliário desempenha hoje um papel crucial na consecução dos objetivos de zero emissões líquidas, se considerarmos que na Europa os edifícios constituem 40% do consumo total de energia, 36% das emissões de CO2 e mais de metade do consumo de eletricidade na região; consumo resultante do facto de boa parte das estruturas actuais estarem obsoletas (40% foram construídas antes de 1960 e 90% antes de 1990). Renovar estas propriedades é certamente mais eficiente do que construir novas: no segundo caso, de facto, o processo exigiria emissões de CO2 três vezes superiores às do primeiro. No entanto, não é o único esforço do regulador para orientar o mercado imobiliário europeu para uma abordagem mais verde, uma vez que aqueles que investem em edifícios com uma elevada certificação de sustentabilidade não só contribuem para os objectivos ambientais, mas também beneficiam de custos operacionais reduzidos graças a menores custos energéticos. consumo e preços de venda e aluguer mais elevados. A melhoria dos dados económicos reflecte, em parte, o facto de um número crescente de investidores institucionais estar agora a investir apenas em construção “verde”, criando assim um mercado potencial para qualquer renovação realizada por fundos de “valor acrescentado”. Nossa experiência na ecologização de propriedades também pode gerar retornos em Private Equity.
Entre as tendências de mudança em curso no mercado imobiliário, vimos também como a pandemia desencadeou um desalinhamento crescente entre quem aluga espaços e quem os utiliza, e entre o tipo de edifício e as necessidades dos ocupantes. Os escritórios devem ser mais flexíveis, orientados para terem áreas comuns maiores para permitir o encontro de diferentes pessoas que frequentam o local de trabalho de acordo com as suas necessidades. As cidades médias não muito longe das capitais (Birmingham, Manchester, Gotemburgo ou Lyon) poderiam, neste sentido, beneficiar da difusão do trabalho inteligente graças à maior comodidade que oferecem em relação às despesas de vida, de trabalho e de viagem.
Finalmente, outro segmento-chave onde uma estratégia de valor acrescentado pode ser explorada é o da logística de apoio ao comércio eletrónico. Uma investigação realizada pela CBRE (CBRE Research, CBRE Econometric Advisors) sugere que, por cada mil milhões de dólares de aumento nas vendas online, são necessários 116.000 metros quadrados de espaço logístico adicional, mas também menos pontos de venda a retalho (o que alteraria assim a utilização do destino). Através de um processo de reestruturação e de gestão activa de propriedades imobiliárias, investindo em activos essenciais sólidos, a estratégia imobiliária de valor acrescentado pode, portanto, oferecer retornos atraentes, um fluxo de rendimento sustentável, uma contribuição a longo prazo para melhorar as emissões e um certo grau de protecção. da inflação .
Esta é uma tradução automática de uma publicação publicada em Start Magazine na URL https://www.startmag.it/economia/mercato-immobiliare-greenification/ em Sun, 03 Dec 2023 07:09:04 +0000.